四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终16776号

【裁判摘要】

一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，其物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，开发商成功公司与鼎峰公司单独就案涉农贸市场签订《物业服务合同》，后成功公司将案涉农贸市场作为公共配套设施移交给锦城公司管理，但成功公司与锦城公司在《农贸市场移交协议书》中并无物业费的相关约定，鼎峰公司也无证据证明其与锦城公司就物业费的收费标准达成一致。案涉农贸市场位于鼎峰公司提供物业服务的物业管理区域内，其应接受鼎峰公司的物业管理，因作为公共配套设施的农贸市场具有很强的社会性和公益性，鼎峰公司应根据农贸市场相对独立、自行管理环境卫生、产权和使用特殊性等特点，依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，按照有关部门制定的收费办法尽快与锦城公司签订物业服务合同，约定物业服务费的收取标准。

上诉人（原审被告）成都锦城公司

被上诉人（原审原告）成都鼎峰公司

委托代理人：徐溧律师

上诉人成都锦城公司（以下简称锦城公司）因与被上诉人成都鼎峰公司（以下简称鼎峰公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初4448号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》的规定，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。

上诉人锦城公司上诉请求：1.依法撤销一审判决并改判驳回鼎峰公司的全部诉讼请求；2.本案一、二审的诉讼费用由鼎峰公司负担。事实和理由：一审法院认定鼎峰公司按约提供了物业服务与客观事实不符，其提供的证据不能证明其提供的服务区域为案涉农贸市场；案涉农贸市场为公共配套设施，物业合同中未将公共配套设施列入服务区域，也未约定收费标准，一审法院判决锦城公司全额支付物业费明显有失公平；锦城公司有证据证明公共物业费标准为2.98元/平方米/月，住宅是2.18元/平方米/月，商用是5元/平方米/月，一审法院认定案涉农贸市场物业服务费标准为5元/平方米/月，即以“商业”判决锦城公司承担物业服务费，与客观事实不符；一审判决认定鼎峰公司与锦城公司形成事实上的物业服务关系并判决锦城公司承担物业服务费明显有误。

被上诉人鼎峰公司二审中辩称按照合同约定并不提供保洁服务，关于收费标准合同中也有明确约定，一审认定事实清楚，适用法律正确。

鼎峰公司向一审法院起诉请求：判令锦城公司向鼎峰公司支付物业费240869.2元，支付违约金23267.96元。

一审法院认定事实：2018年，四川成功企业发展有限公司（甲方，以下简称成功公司）与鼎峰公司（乙方）签订《〔成功·悦都农贸市场〕物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），合同约定：乙方提供物业管理服务，1.共用部位的维修、养护和管理；2.共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；4.装饰装修管理服务；5.物业档案资料管理。停车场有偿经营性服务、租户个性化服务、商家委托保安保洁有偿服务需委托人与乙方协商。物业服务费半年一次预交，每一个半年度期满前十天缴纳，逾期缴纳的从欠费次月开始计收违约金，以欠费总额每日万分之三计算。物业费5元/平方米/月。鼎峰公司按约提供了物业服务。2018年10月23日，成功公司与锦城公司签订《桃竹路55号农贸市场移交协议书》，将上述农贸市场一层全部和二层部分，总面积2189.72平方米移交给锦城公司管理。庭审中，鼎峰公司陈述：其主张锦城公司支付的物业管理费期间为2019年1月至2021年2月。

一审法院认为，成功公司与鼎峰公司签订的《物业服务合同》，成功公司将案涉场地交给锦城公司，鼎峰公司与锦城公司形成事实上的物业服务合同关系。在鼎峰公司提供物业服务后，锦城公司根据合同承担案涉农贸市场的物业费，锦城公司应予以支付，对鼎峰公司要求支付物业费240869.2元（5元/平方米/月×2189.72平方米×22月）。物业管理合同约定了违约金，即逾期按照每日万分之三计算违约金，鼎峰公司要求从欠费次月1日起计算违约，一审法院予以支持。鼎峰公司的抗辩意见不予采纳。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条规定，判决：锦城公司于判决生效之日起十日内向鼎峰公司支付物业管理费240869.2元及违约金（违约金计算方式：以10948.6元为基数，从2019年2月至2020年11月每月1日起，按照每日万分之三的标准计算至付清之日止）。案件受理费2631元，由锦城公司负担。

二审中，当事人双方均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致，本院予以确认。

二审另查明，成功公司与鼎峰公司签订的《物业服务合同》无缔约时间，合同内容均为打印体，合同期限约定为自2018年1月1日至业委会选聘物业公司前。《物业服务合同》第三条约定：“在物业管理区域内，除上述进入了物业管理成本的共管服务外，乙方还有可能提供由委托人与乙方自行协商服务内容和收费标准的其他专项服务，例如：1.接受作为房屋所有权人的甲方委托，进行停车场等有偿经营性服务；2.接受部分租户的专项委托，提供租户独立需要的个性化有偿服务；3.接受作为商家委托，另行与本物业公司签订关于保安保洁的有偿服务”。鼎峰公司在一审庭审中明确其主张的物业费计算时间为2019年1月至2020年10月。

本院认为，根据《物业管理条例》第三十三条、第四十条的规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理，其物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。本案中，开发商成功公司与鼎峰公司单独就案涉农贸市场签订《物业服务合同》，后成功公司将案涉农贸市场作为公共配套设施移交给锦城公司管理，但成功公司与锦城公司在《桃竹路55号农贸市场移交协议书》中并无物业费的相关约定，鼎峰公司也无证据证明其与锦城公司就物业费的收费标准达成一致。案涉农贸市场位于鼎峰公司提供物业服务的物业管理区域内，其应接受鼎峰公司的物业管理，因作为公共配套设施的农贸市场具有很强的社会性和公益性，鼎峰公司应根据农贸市场相对独立、自行管理环境卫生、产权和使用特殊性等特点，依据公平合理、费用与服务水平相适应的原则，按照有关部门制定的收费办法尽快与锦城公司签订物业服务合同，约定物业服务费的收取标准，原审法院直接适用成功公司与鼎峰公司签订的《物业服务合同》约定的物业费标准，判决锦城公司向鼎峰公司支付物业费不当，本院予以纠正。鉴于鼎峰公司未与锦城公司约定物业费收取标准，且鼎峰公司在二审中说明农贸市场相关设施是从其服务的对面住宅小区的配电房、消防设施运行至农贸市场的，而鼎峰公司提交的证据也仅能证明其进行了相关物业的保安巡逻、配电房巡查、消防运行检查的物业服务，并不能独立区分为农贸市场具体提供了哪些物业服务；锦城公司否认与鼎峰公司形成事实上的物业服务关系，但未举证证明其主张，故本院综合考虑全案具体情况，按照公平原则，酌情认定锦城公司向鼎峰公司支付2019年1月至2020年10月的物业服务费143588元。鼎峰公司主张的违约金证据不足，本院不予支持。

综上，锦城公司的上诉理由部分成立，其上诉请求本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销成都市武侯区人民法院（2021）川0107民初4448号民事判决；

二、成都锦城公司于本判决生效之日起向成都鼎峰公司支付物业服务费143588元；

三、驳回成都鼎峰公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费2631元，由成都鼎峰公司负担631元，由成都锦城公司负担2000元；二审案件受理费2631元由成都锦城公司负担2000元，成都鼎峰公司负担631元。

本判决为终审判决。

审判员　李　　亚

二〇二一年十月二十八日

书记员　吉克佳敏