四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终1103号

【裁判摘要】

在租赁合同中，出租人应当保持租赁物在租赁期间达到适租条件。本案中，虽然出租人已交付房屋，但是供电义务亦决定承租人能否正常使用案涉房屋。尽管双方约定用电问题由承租人自行与工商银行新都支行协商解决，但该约定仅应当理解为承租人须履行协助办理通电，而非出租人的主要适租义务转由承租人自行承担。

上诉人（原审被告、反诉原告）：葛*蓉

被上诉人（原审原告、反诉被告）：彭*江

委托诉讼代理人：余林峰

上诉人葛*蓉因与上诉人彭*江房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3435号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

葛*蓉上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令彭*江向葛*蓉支付2018年11月8日至2019年1月9日的租金23440元；三、依法判令彭*江向葛*蓉支付违约金60000元；四、依法驳回彭*江的全部诉讼请求。

事实与理由：一、葛*蓉在与彭*江签订合同当日已经将钥匙交给了彭*江，彭*江对案涉房屋有完全的支配权。根据双方签订的《房屋租赁合同》“用电及保证金由乙方与中国工商银行股份有限公司成都新都支行（以下简称“工商银行新都支行”）协商解决”之约定，彭*江理应与工商银行新都支行进行协商。彭*江怠于与工商银行新都支行进行协商，并且不愿向工商银行新都支行缴纳用电的保证金，不能解决用电的问题。经葛*蓉协调，2018年8月1日用水问题已经得到了解决，2018年11月24日彭*江返还钥匙前案涉房屋的水电已经能够正常使用。此外，《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》系彭*江在一审中提交，其内容与事实不符，该说明记载的日期是2018年8月6日，双方签订的《房屋租赁合同》约定双方是从2018年8月8日开始计算房屋租金，在免租期内彭*江一直未提出任何异议。2018年8月31日彭*江向其他业主发送的《回复极大多数业主关心我方承租事宜》的文件显示彭*江是因为未与其他业主谈妥承租事宜才要求与葛*蓉解除合同关系。一审法院认定合同解除的原因是水电问题以及和其他业主的矛盾，判令葛*蓉退还租金及押金35000元属事实认定不清、适用法律错误；二、葛*蓉与彭*江签订的租赁合同用途是教育培训，彭*江将其用作经营高档酒店，改变了房屋的用途，导致了和其他业主产生了矛盾。三、葛*蓉已将案涉房屋交付，彭*江应当按约支付租金，彭*江不履行合同义务拒不支付剩余的23440元租金，应当承担违约责任；

彭*江辩称，一、案涉房屋因水、电条件不达标而无法使用是客观存在的事实，该事实已经在原审中根据双方的证据及庭审情况查实并确认。首先，彭*江多次与工商银行新都支行、葛*蓉及其丈夫沟通，并非葛*蓉所称怠于进行协商。其次，葛*蓉在订立合同之初，未全面告知房屋无法通电的成因，即便合同约定了用电及保证金的问题由彭*江与工商银行新都支行进行协商，但也不能免除葛*蓉应负的基本适租义务和告知义务。再次，新都区能源局曾告知只会对案涉楼栋整体供电，工商银行新都支行迫于多位业主的压力不敢单方面给案涉房屋单独供电，葛*蓉违反与其他业主间的合意擅自将房屋出租给彭*江，给合同履行带来根本性的阻碍。最后，《回复极大多数业主关心我方承租事宜》的文件，其实质是彭*江希望通过事后寻找投资人整体承租酒店，以达到安抚业主、恢复供电的目的，并非葛*蓉所称与业主洽谈承租事宜，并据此解除租赁合同。二、彭*江在免租期内收到《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》而未提出异议并不能表明彭*江接受房屋存在不适租的事实。三、租赁房屋虽已交付，但葛*蓉并未排除履行合同的必要障碍，致使彭*江未能进场装修租赁房屋，不存在使用租赁的房屋获益。四、彭*江为继续承租案涉房屋才向其他业主提出酒店出租，但未与其他业主达成一致，故案涉房屋的用途一直没有改变，一直都是精英教育培训。

彭*江向一审法院提出诉讼请求：一、确认解除彭*江与葛*蓉于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》；二、判令葛*蓉向彭*江返还房屋租金及押金共计35000元及资金占用期间的利息（以35000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年11月26日计算至款项付清为止）；三、判令葛*蓉按照合同约定向彭*江赔偿因违约造成的损失60000元。

葛*蓉向一审法院提出反诉诉讼请求：一、判令彭*江向葛*蓉支付2018年11月8日至2019年1月9日的房屋租金23440元；二、彭*江向葛芳容支付违约金60000元。

一审法院经审理查明：2018年7月22日，彭*江与葛芳容签订了《房屋租赁合同》，约定葛*蓉将其位于成都市新都区平方米，共计面积为323.58平方米的商业办公房整租给彭*江使用，彭*江承租葛*蓉房屋用于经营教育培训。租赁期限从2018年8月8日起至2028年8月7日止，共10年，房屋每月租金10688元，从2018年8月8日至2019年2月7日止6个月租金为64128元，签合同时付34128元，8月8日付3万元。彭*江在8月1日前向葛芳容支付押金5000元，合同期满，水电结清后无息返还彭*江。彭显江可以根据自己需求对房屋进行装修（改装），装修的相关手续由彭*江负责办理，葛*蓉配合彭*江的装修进场工作。违约责任载明“甲乙双方签订合同后和租赁期限内，若一方要求终止合同或不能履行合同，任意一方解除合同均应提前30日书面通知对方，并征得对方书面同意。如因违约给对方造成损失（包括直接损失与间接损失），双方约定违约方赔偿守约方陆万元。”其他约定载明“用电及保证金由乙方与工商银行新都支行协商解决。空调及办公用品另立清单，甲方无偿给乙方使用，维护维修费用由乙方承担”。合同中，双方当事人并对其他事项作了相关约定。合同签订之日，彭*江向葛*蓉预付了租金35000元（包括5000元押金）同日，葛*蓉向彭*江交付了租赁房屋的全部钥匙。在合同约定的租期尚未届满时，2018年11月26日，彭*江通过短信的方式向葛芳容告知了从2017年7月底至11月中旬房屋未通电的事宜，因用电问题一直得不到解决，其决定不再承租案涉房屋以及解除合同的协商解决方案。之后于2019年1月9日，彭*江将租赁房屋的钥匙全部返还给了葛*蓉。

对于当事人有争议的事实和证据。一审法院认定：彭*江为证明葛*蓉未尽到作为出租人应尽的义务，案涉租赁房屋自合同签订之初便存在水、电无法供给的问题，经彭*江多次要求，葛*蓉也未予解决，和原成都莱恩假日酒店其他业主阻挠彭*江承租案涉房屋的事实，提供了其与葛*蓉及其丈夫的通话录音、《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》、租赁房屋大厅玻璃门现场照片、与原成都莱恩假日酒店其他业主的通话录音。葛*蓉对彭*江提供的与其及其丈夫的通话录音的真实性无异议，关联性有异议，认为不能达到彭*江的证明目的；对《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》、租赁房屋大厅玻璃门现场照片、与原成都莱恩假日酒店其他业主的通话录音的三性均有异议。为证明案涉房屋能正常供水、供电，不存在无法使用、不能使用的问题，葛*蓉提供了与原成都莱恩假日酒店管理有限公司签订的《房屋委托经营合同》、民事判决书、民事裁定书、租赁房屋现场照片。彭*江对葛*蓉提供的上述证据认为与本案无关，无法达到葛*蓉的证明目的。一审法院认为，为证明本案案涉租赁房屋是否存在水、电正常供应问题，彭*江与葛*蓉均提供了证据证明各自的主张，从葛*蓉确认真实性无异议的彭*江与其及其丈夫的通话，再结合双方确认无异议的《房屋租赁合同》中的其他丈夫的通话，再结合双方确认无异议的《房屋租赁合同》中的其他约定载明的“用电及保证金由乙方与工商银行新都支行协商解决”分析判断，彭*江与葛*蓉在签订合同时，案涉租赁房屋存在用电问题未解决是客观事实，以及在合同签订后，因为用电问题，彭*江多次联系葛*蓉要求解决，但该问题一直未得到解决的事实。关于彭*江所主张的葛*蓉单独出租案涉房屋与其他业主存在利益矛盾的事实，从葛*蓉所举的《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》也印证了彭*江的上述主张，故彭*江所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，一审法院予以采信。对彭*江提供的证据所证明的上述事实一审法院予以确认。

一审法院认为，彭*江与葛*蓉所签订的《房屋租赁合同》应是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。在合同履行期限尚未届满时，彭*江现提出解除上述合同的诉讼请求，葛*蓉同意解除，彭*江的该项诉讼请求，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”一审法院予以支持。

合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，彭显江已向葛芳容支付了房屋租金30000元和房屋押金5000元，彭*江现要求葛芳容予以全部返还。葛*蓉认为从合同签订之日，其即将房屋交付彭*江使用，至彭*江返还房屋钥匙，即视为双方一致同意解除合同之日，彭*江已使用房屋满5个月，应按合同约定支付5个月相应的租金。对此，一审法院认为，彭*江与葛*蓉之间建立的系房屋租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”而本案中，一审法院已查明的事实是，彭*江在承租案涉房屋后，即因租赁房屋水、电供应的问题未予解决和葛*蓉与原莱恩假日酒店其他业主之间存在矛盾纠纷，一直无法进场装修，故彭*江在与葛*蓉签订合同后，葛*蓉虽将租赁房屋交付了彭*江，但并未排除履行合同的必要障碍，致彭*江未能进场装修租赁房屋，更不存在使用租赁房屋产生了收益。故葛*蓉要求彭*江支付租金不符合上述法律规定，一审法院不予支持，葛*蓉应将其收取的30000元租金及5000元押金退还彭*江。关于违约责任的认定问题。本案合同的无法继续履行，一是水、电同问题无法解决的同题，对该问题的存在，彭*江在签订合同时是知情的，且合同中也明确约定用电由彭*江与工商银行新都支行协商解决。故彭*江主张葛*蓉存在故意隐瞒租赁房屋无法及时通水、通电的情况与客观事实不符。二是彭*江主张葛*蓉故意隐瞒了租赁房屋与其他业主之间的矛盾纠纷，致使合同也无法履行，给其造成了损失。但从彭*江于2018年11月26日向葛*蓉发送的短信的主要内容看，其要求解除合同的主要原因是因至11月中旬电还未通，而未提及葛*蓉与其他业主之间的矛盾纠纷，故其现以此为由，要求葛*蓉承担违约责任，亦与客观事实不符。至于葛*蓉反诉主张彭*江在合同履行中存在违约行为，亦无充分的证据予以证明。

综上所述，彭*江要求解除与葛*蓉之间签订的《房屋租赁合同》和要求葛*蓉返还房屋租金及房屋押金共计35000元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持；彭*江要求葛*蓉承担租金、押金的资金占用利息和赔偿其损失的诉讼请求，无事实依据，一审法院不予支持；葛*蓉反诉要求彭*江支付租金及违约金的诉讼请求，无事实依据，一审法院亦不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、解除彭*江与葛*蓉于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》；二、葛*蓉在判决发生法律效力之日起7日内返还彭*江房屋租金及押金共计35000元；三、驳回彭*江的其他诉讼请求；四、驳回葛*蓉的反诉诉讼请求。一审案件本诉案件受理费1187.5元（已因适用简易程序减半收取）由彭*江负担687元，葛*蓉负担500.5元；反诉案件受理费943元（已因适用简易程序减半收取）由葛*蓉负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。

葛*蓉提供了以下证据：证据1．葛*蓉房屋照片4张，拟证明葛*蓉所有的房屋是独立的一栋，在使用时与其他业主的房屋并不是必不可分的。证据2.2018年11月6日葛*蓉与工商银行新都支行、成都泽霏企业管理有限公司签订的《用电声明》一份、2018年8月1日葛*蓉与成都市新都区自来水公司签订的《新都区自来水公司管道安装工程施工（合同书）》（以下简称“自来水公司管道安装合同”）一份、电卡一张、水卡一张，拟证明2018年8月1日案涉房屋已通水，2018年11月6日已通电，葛*蓉已经取得了单独的分户。证据3.2018年12月4日葛*蓉与彭*江视频1份及截屏照片1张、视频文字翻译一份，拟证明葛*蓉在案涉房屋通水、通电后再次将房屋钥匙交给彭*江。

对于葛*蓉提交的上述证据，彭*江发表质证意见称，葛*蓉提交的三组证据不属于新证据，也不能达到葛*蓉的证明目的。对证据1的真实性、合法性无异议，但对其关联性有异议。虽然房屋是独立的，但并不代表葛*蓉与其他业主之间就没有矛盾和纠纷，根据彭*江提交的《原成都莱恩假日酒店物业情况说明》与葛*蓉提交的《回复极大多数业主关心我方承租事宜》已经能够说明葛*蓉与其他业主存在诸多矛盾。对证据2中用电声明的真实性、合法性、关联性均不予认可。该用电声明显示的时间为2018年11月6日，更能反映至少2018年11月6日之前是没有通电的。此外，用电声明的甲方是工商银行新都支行，但彭*江在甲方处没有看到工商银行新都支行的盖章，故该声明不成立，也不具有法律效力，对该证据的真实性不予认可；证据3中视频的真实性、合法性认可，关联性不予认可，该证据不能达到葛*蓉的证明目的，反而更能证明彭*江在短信告知葛*蓉一方解除合同后，将房屋的钥匙已经交给了葛*蓉。

本院对葛*蓉提交的证据1的真实性、合法性予以确认，但与案涉争议焦点问题缺乏必然关联；对证据2中的《用电声明》，因工商银行成都新都分行工作人员未到庭接受询问，本院无法核实该证据的真实性、合法性，不予采信；对自来水公司管道安装合同的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据3中视频及照片的真实性、合法性、关联性予以确认。

本院二审期间查明的事实与采信的证据与一审一致，本院予以确认。

本院对案涉的争议焦点问题评判如下：

关于案涉合同的解除问题。葛*蓉认为用电问题在双方签订的租赁合同第十二条第三款已明确约定由彭*江自行与工商银行新都支行协商解决，故其已经履行完案涉房屋的适租义务。对此，本院认为，葛*蓉是否存在违约行为并导致合同目的无法实现系彭*江是否享有解除权的事实依据。在租赁合同中，出租人应当保持租赁物在租赁期间达到适租条件。本案中，虽然葛*蓉已交付房屋，但是供电义务亦决定承租人能否正常使用案涉房屋。尽管双方约定用电问题由彭*江自行与工商银行新都支行协商解决，但该约定仅应当理解为承租人须履行协助办理通电，而非出租人的主要适租义务转由彭*江自行承担。经一审查明，彭*江与葛*蓉曾多次就用电问题进行交谈，但仍然未解决。同时，二审中，葛*蓉尽管提交了《用电声明》、电卡，但该《用电声明》本院无法采信，而电卡并不足以证明在案涉合同履行期间其已经实际确保了承租人正常使用电力。另，葛*蓉认为，案涉房屋系其单独所有，而案涉合同无法履行的原因系彭*江未与其他业主洽谈好承租事项。对此，本院认为，案涉房屋确系葛*蓉所有，但其并未提交足以采信的证据证实单独租赁该房屋即可确保承租人承租的房屋能够达到适租条件。综上，鉴于葛*蓉未履行出租人应尽的基本适租义务导致彭*江无法正常使用案涉房屋，故可以认定案涉合同目的无法实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第二项“……当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，彭*江有权以通知的形式主张解除合同。同时，经一审查明，葛*蓉已承认其知悉彭*江于2018年11月26日已转达葛*蓉其解除合同的意思，且葛*蓉于2018年11月28日已收到解除通知。故，本院对彭*江以通知行为解除合同的效力予以确认。鉴于案涉合同已解除，故一审法院依之后诉讼中葛*蓉对解除诉请的认可再行判令解除确有不当，本院予以指出。鉴于因该判令解除之判决并不影响最终的解除结果，故本院对一审该项判决不作变更。

关于合同解除的损失分担问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”本案中，虽然案涉房屋系从2018年8月8日开始计租，承租人彭*江亦认可已于合同签订时即2018年7月22日收到案涉房屋，但案涉房屋自交付起一直未通电导致彭*江无法使用，故该期间案涉房屋的占有利益承租人并未实际享有，而转化为了损失，而对该损失责任分担则应考量各方过错。具体而言，葛*蓉在未履行适租义务的情况下将房屋出租给彭*江使用，对合同解除具有主要过错；而彭*江在本案租赁合同建立之前、履行房屋租赁合同过程中即已知晓该房屋租赁的瑕疵，且按照合同约定彭*江负有与工商银行新都支行协商处理用电问题的义务，故对案涉房屋的占有利益损失亦与有过失，应分担该损失。结合双方的过错程度和履约情况，本院酌情认定由出租人葛*蓉承担70%的责任，承租人彭*江承担30%的责任。即2018年8月8日至2019年1月9日期间的占有利益的损失应当由葛*蓉承担37408元（10688元＊5＊0.7=37408元），彭*江承担16032元（10688元＊5＊0.3=16032元），现彭*江已支付30000元租金，故葛*蓉应返还13968元。

关于案涉押金是否应当返还的问题。因案涉合同约定了押金返还及不予退还的情形即第五条第四款“……，合同期满、水电结清后无息返还乙方”，及第九条第一款“乙方不得擅自将房屋进行转租，否则甲方将有权随时通知解除合同并收回房屋。乙方已缴纳的租赁费、保证金等费用甲方将不予退还并追究违约责任。”。本案中，彭*江未违反该押金所担保的合同义务，且造成合同解除的原因在于出租人，故葛*蓉继续占有该押金缺乏法律依据，其应返还该案涉押金5000元。另，因案涉合同解除系因葛*蓉造成，故其主张违约金于法无据，本院不予支持。

综上，葛*蓉的上诉请求部分成立，就其成立的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3435号民事判决第一项“解除彭*江与葛*蓉于2018年7月22日签订的《房屋租赁合同》”；

二、撤销成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3435号民事判决第三项“驳回彭*江的其他诉讼请求”及第四项“驳回葛*蓉的反诉诉讼请求”；

三、变更成都市新都区人民法院（2019）川0114民初3435号民事判决第二项“葛*蓉在判决发生法律效力之日起7日内返还彭*江房屋租金及押金共计35000元”为“葛*蓉在判决发生法律效力之日起7日内返还彭*江房屋租金及押金共计18968元。”；

四、驳回彭*江的其他诉讼请求；

五、驳回葛*蓉的其他反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费1187.5元，一审反诉案件受理得943元，合计2130.5元，由葛*蓉负担1774.5元，由彭*江负担356元。二审案件受理费1886元，由葛*蓉负担1320元，彭*江负担566元。

本判决为终审判决。

审判长　　袁晟翔

审判员　　廖　方

审判员　　赵　韬

二〇二〇年八月二十六日

书记员　　符　莎