四川省攀枝花市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)川04民终1275号

上诉人（原审第三人）：渤海银行***分行

委托诉讼代理人：黄丽律师

被上诉人（原审原告）：罗**

被上诉人（原审被告）：费**

被上诉人（原审被告）：王**

被上诉人（原审被告）：费某

【裁判摘要】

1、人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价；

2、房屋买卖合同的撤销权应当受到依法设立的抵押权的限制。在抵押权人不同意案涉房屋进行物权变更，且案涉房屋抵押权依法设立尚未消灭的情况下，房屋不动产权变更登记手续收到限制（提示：该条裁判规则在民法典颁布之后已经进行了相应变更）。

上诉人渤海银行***分行（以下简称渤海银行）因与被上诉人罗**、费**、王**、费某债权人撤销权纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭于2018年10月12日进行了审理。上诉人渤海银行的委托诉讼代理人黄丽、被上诉人罗**的委托诉讼代理人，被上诉人费**及被上诉人王**、费某的共同委托诉讼代理人费**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

渤海银行上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）确立的合同效力与物权变动区分原则，即使费**、王**与费某之间的房屋买卖合同被撤销，其撤销应为债权行为，不能对抗物权法律行为。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第五十八条的规定，合同被撤销后，并不必然导致物权的变动。本案中，渤海银行已经合法取得案涉房屋抵押权，同时渤海银行明确表示在未偿债完毕前不同意放弃抵押物权或进行物权变更登记。根据《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，案涉房屋的物权变更已经存在法律上的履行不能，罗**可以要求过错方即费**、费某折价赔偿。因此，一审法院适用法律错误，且判决内容在事实上无法实现，应当予以纠正。二、一审法院认为渤海银行对案涉房屋在费某抵押借款60万元未清偿限额内享有优先受偿权，系认定事实与适用法律错误，应予纠正。1.渤海银行与费某签订的《个人贷款房屋抵押合同》第二条约定“抵押担保的范围：主合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）及其他费用、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现贷款项下债权及本合同项下抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项”，据此，渤海银行对案涉房屋的优先受偿限额并非局限于借款本金，一审法院判决优先受偿权的限额仅为本金，严重损害了渤海银行的权益。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十一条关于“抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准”的规定，是对抵押登记内容的规定，而非是对抵押担保范围的规定。《房屋信息查询记录》登记的“被担保债权数额（元）：600000”与“抵押担保范围”是不同的法律概念，不能相互混淆与取代。在办理抵押登记时，除主债权外的其他担保范围内的债权尚未发生，亦无法确定具体的数额，因此抵押登记中所记载的仅为被担保的债权金额，但并不能否认抵押权实现时对约定抵押担保范围内权利的优先受偿。同时，最高人民法院（2016）最高法民申2895号民事裁定认为：涉案担保范围的条款则明确廖为安的抵押担保范围包括借款本金、利息、罚息等，而他项权利证书记载权利价值为280万元，并不能否定当事人之间有关担保范围的约定，亦不能直接证明抵押双方当事人约定了最高抵押限额。故对于登记记载的抵押权利价值并非抵押人承担担保责任的限额，对抵押权的效力不产生任何影响。综上，一审法院在判决书中直接载明渤海银行的抵押限额属于认定事实与适用法律错误。

罗**辩称，1.一审判决查明并认定了渤海银行对案涉房屋在抵押借款未清偿范围内享有优先受偿权，各被上诉人并未提出上诉，因此渤海银行作为有独立请求权第三人，无权对罗**与费**、王**、费某之间的纠纷提出任何质疑。2.渤海银行优先受偿权的范围应当另行起诉，而非在本案中提起上诉。3.虽然罗**未上诉，但罗**认为渤海银行在贷款审核时已经明知案涉房屋的来源和取得价值，贷款发放存在瑕疵，渤海银行的抵押权并不构成善意取得。综上，请求驳回上诉，依法判决。

费**、王**、费某共同辩称，1.罗**辩称渤海银行在贷款时知道案涉房屋的来源和购买价值，这个不是事实。渤海银行贷款时是按照当前市场评估价，并非依据房屋的购买价格；也没有必要对案涉房屋的来源是否合法进行审核。2.案涉房屋转让给费某的价格是委托中介机构办理的，由于渤海银行的前一笔贷款偿还有困难，而费**的年龄又不允许续贷，所以才将房屋转让给费某。3.费某在国外工作长达近十年，其高额收入大部分转给了费**，支持其经商。因此，费某是有购买能力的。但一审判决后，我方并未提起上诉，而是在积极想办法偿还罗**的债务。4.一审判决所有权变更登记无法进行。5.渤海银行优先受偿权的范围不仅限于本金60万元，但费某在向渤海银行贷款后按月偿还贷款本息，现在只欠贷款本息40多万元了。

罗**向一审法院起诉请求：1.判令撤销费**、王**与费某于2015年10月13日签订的《存量房买卖合同》；责令费**、王**、费某将出卖房屋所有权人由费某变更为费**、王**；2.判令第三人渤海银行对费某用于抵押的房屋无优先受偿权；3.本案诉讼费由费**、王**、费某承担。

一审法院认定事实：费**与王**是夫妻。费某是费**、王**女儿。2014年3月14日，在担保人王线担保下，费**向罗**借款50万元后给罗**出具了“今借到罗**人民币伍拾万元正（500000元），计划借款期限1-2年，按月付利息，每月利息壹万伍仟元（15000元）”的借条。2014年4月23日，在担保人王线担保下，费**向罗**借款50万元后给罗**出具了“今借到罗**人民币伍拾万元整（500000元），计划借款期限1-2年，按月付利息，每月利息壹万伍仟元（15000元）。为保证付款人资金安全，借款人愿以成都市梨花街2号盐市口广场A四通-22号商铺门面担保，并委托王线为担保人。今日履行借款手续，计息日从付款日算起，收款人费**，工行卡号：62×××02”的借条。2015年7月16日，罗**向费**和王线追索借款时，担保人王线、借款人费**在2014年3月14日给罗**出具的借条上签署了“本借条及2014年4月23日的另一张借条合计总金额100万元本金同利息将于2015年内全部结清。不计复利。如再逾期，借款人承担全部法律或经济责任”的意见。约定还款期满，借款人费**、担保人王线未履行还款义务，罗**追索无果，向四川省攀枝花市东区人民法院起诉，该院审理后于2017年4月25日作出（2016）川0402民初1270号民事判决。诉讼中，罗**申请要求对费**承诺用于担保的房屋进行诉讼保全时，发现费**、王**夫妇已将房屋低价转让给了女儿费某，费某又将房屋用于了向渤海银行抵押贷款，即提起撤销权诉讼。同时查明，2015年10月13日，费某与费**、王**签订合同编号为523213号《存量房买卖合同》约定：费**、王**将其所有的位于成都市锦江区梨花街2号栋A四通单元1楼22号房屋（房屋所有权人：费**、王**；书证号：监共0158587；丘地号：权0890496号；建筑面积18.98㎡）以18.5万元出卖给费某；双方于2015年10月22日前到房屋登记机关申请办理房屋所有权转移登记或房屋所有权转让预告登记手续。合同签订当日，费**、王**与费某到房屋登记机关办理了存量房买卖登记手续。位于成都市梨花街2号A四通1楼22号房屋登记权利人为费某；登记义务人为费**、王**。2015年10月30日，费某与渤海银行签订《个人房屋抵押借款合同》约定：费某用其所有的位于成都市锦江区梨花街2号栋A四通单元1楼22号房屋作抵押，向渤海银行申请消费贷款60万元；抵押房屋评估作价119万元；贷款期限自2015年10月30日起至2025年10月30日止，还款采用按月等额本息还款法，分120期偿还。当日，费某与渤海银行到房屋登记机关办理了抵押登记手续，抵押物所有权人：费某，建筑面积：18.98㎡，房屋评估值：119万元，抵押贷款金额：60万元房屋，所有权证书编号：成房权证监证字第××号、权3095433号，土地使用权证书编号：锦国用（2015）第37328号。

一审法院认为，罗**提交的费**出具的借款复印件、（2016）川0402民初1270号民事判决书、房屋信息摘要；费**、王**与费某签订的《存量房买卖合同》和渤海银行提交的费某与渤海银行签订的《个人贷款房屋抵押合同》、抵押物清单、费某与渤海银行签订的《个人房屋抵押借款合同》，能够证实费**尚未履行罗**到期债务时，以不合理的低价将承诺抵押房屋转让给女儿费某的事实，双方转让房屋的行为自始无效。依据《合同法》第七十四条：因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为的规定，依法应当撤销。债权人罗**在知道债务人低价转让承诺抵押物财产后提起撤销权诉讼，符合《合同法》第七十五条：撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使，自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭的规定。罗**要求判令撤销2015年10月13日，费**、王**与费某签订的《存量房买卖合同》和要求费**、王**、费某将出卖房屋所有权人由费某变更为费**、王**的诉请符合法律规定，依法支持。费**、王**在未清偿到期债务时将承诺抵押物低价转让给女儿费某，费某随即到渤海银行办理抵押贷款，其行为是为躲避债务而虚假让与财产的行为，其责任自行承担。渤海银行与费某签订抵押贷款合同后依法到房地产管理机关办理了抵押登记手续，渤海银行作为善意第三人无过错，依据《物权法》第一百七十九条：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿的规定，费**、王**与费某的房屋买卖合同撤销后，渤海银行仍对抵押房屋在未清偿的贷款限额内享有优先受偿权。罗**要求确认渤海银行对费某用于抵押的房屋无优先受偿权的诉请，与法律规定相悖，依法不予支持。费**所提：向罗**借款属实，愿意与罗**协商解决的意见，未得罗**认可，且费**向罗**民间借贷纠纷的民事判决已发生法律效力，依法不予采信。所提：将房屋转让给女儿费某时，房屋评估价为110万余元，交易是委托成都房产公司代办，自己与女儿的房屋买卖关系是合法的，买卖价格18.5万元是为了规避税费所为。实际上，自己自做生意开始一直得到了女儿的资助，女儿费某给付自己的款项远远超出了买卖房屋的实际价值，将房屋过户到女儿名下一直是自己的意愿的意见不能掩盖其未清偿到期债务，恶意低价转让承诺抵押物的事实，依法不予采信。渤海银行所提：渤海银行不是抵押房屋的买卖双方，费**、王**与费某买卖房屋，渤海银行无权审查核实的意见符合常理，依法采信。所提：罗**已申请查封了费**的股权，股权价值远远超出了罗**享有的债权的意见，无证据证实费**、王**就能清偿到期债务，其意见不予采信。所提费某向渤海银行借款依法办理了房屋抵押登记手续，作为合法抵押权人，依法对抵押物享有优先受偿权的意见符合法律规定，依法采信。王**、费某经传票传唤无正当理由拒不与一审法院联系，也不提交答辩，视为其自动放弃举证质证的权利，相应法律后果自行承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、第一百五十二条第一款第一项、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、撤销费**、王**与费某于2015年10月13日签订的《存量房买卖合同》，费**、王**、费某于本判决生效后三十日内向房地产登记机关申请，将出卖给费某的房屋（位于成都市锦江区梨花街2号栋A四通单元1楼22号房屋，书证号：监共0158587；丘（地）号：权0890496号；建筑面积18.98㎡）由所有权人费某变更登记为费**、王**，产生的费用由费**、王**、费某自行负担；二、渤海银行***分行对位于成都市锦江区梨花街2号栋A四通单元1楼22号房屋（书证号：监共0158587；丘地号：权0890496号；建筑面积18.98㎡）在费某抵押借款600000元未清偿限额内享有优先受偿权；三、驳回罗**的其余诉讼请求。案件受理费100元减半收取50元，由费**、王**、费某承担。

二审中，当事人没有提交新证据。

二审中，当事人对一审审理查明事实均无异议，一审审理查明的基本事实，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。

另查明，罗**与费**、王**、王线民间借贷纠纷一案，四川省攀枝花市东区人民法院审理后于2017年4月25日作出（2016）川0402民初1270号民事判决，判决：费**、王**于本判决生效后十日内连带归还罗**借款100万元；并按年利率24%给付自2014年10月17日起至借款还清日止的利息，由王线承担连带清偿责任。

2015年10月30日，费某与渤海银行签订的《个人贷款房屋抵押合同》第二条约定抵押担保范围为：主合同项下贷款本金、利息（包括法定利息、约定利息、复利及罚息）及其他费用、违约金、损害赔偿金、抵押权人实现贷款项下债权及本合同项下抵押权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费、公证费等）和所有其他应付款项。

诉讼过程中，渤海银行不同意案涉房屋进行物权变更，除非费某依约偿还全部贷款。

本院认为，根据各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.罗**对费**、王**与费某签订的《存量房买卖合同》是否享有撤销权，以及该撤销权是否应当支持？2.案涉房屋是否应当进行物权变更？3.渤海银行对案涉房屋抵押权优先受偿的限额？

一、罗**对费**、王**与费某签订的《存量房买卖合同》是否享有撤销权，以及撤销权是否应当支持的问题。

费**于2014年3月14日、4月23日分别向罗**各借款50万元后，又于2015年7月16日约定了借款100万元本息将于2015年内全部结清，不计复利。费**、王**在未履行上述债务的情况下，于2015年10月13日与费某签订了《存量房买卖合同》，将评估价值119万元的案涉房屋以18.5万元的价格转让给了女儿费某，并到房屋登记机关办理了存量房买卖登记手续，对罗**的合法权益造成了损害。根据《合同法》第七十四条第一款“因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为”、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条第一、二款“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，罗**对2015年10月13日费**、王**与费某签订的《存量房买卖合同》享有撤销权；罗**要求撤销2015年10月13日费**、王**与费某签订的《存量房买卖合同》的诉讼请求符合法律规定，依法应予支持。

二、案涉房屋是否应当进行物权变更的问题。

费某取得案涉房屋的所有权后，渤海银行依法与费某签订了《个人贷款房屋抵押合同》《个人房屋抵押借款合同》，并对案涉房屋办理了抵押登记，渤海银行作为善意第三人并无过错，依照《物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”、第一百零六条第三款“当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定”的规定，渤海银行依法善意取得案涉房屋抵押权，渤海银行对案涉房屋在抵押担保范围内依法享有优先受偿权。依照《物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”规定，由于诉讼过程中，渤海银行不同意案涉房屋进行物权变更，除非费某依约偿还全部贷款；且费某向渤海银行抵押担保的借款尚未清偿，案涉房屋抵押权依法设立尚未消灭。据此，渤海银行对案涉房屋享有排他、优先的权利，应当优先于罗**享有的撤销权，罗**对案涉房屋买卖合同的撤销权应当受到渤海银行依法享有的抵押权的限制。综上，在渤海银行不同意案涉房屋进行物权变更，且费某向渤海银行抵押担保的借款尚未清偿，案涉房屋抵押权依法设立尚未消灭的情况下，罗**要求费**、王**、费某将出卖房屋所有权人由费某变更为费**、王**的诉讼请求不能成立，依法不应支持。渤海银行的此节上诉理由成立，依法予以支持。罗**提出渤海银行的抵押权并非善意取得的抗辩理由，因其在一审判决后并未提起上诉，且未提交确实充分的证据对该主张加以证明，依法不能成立，本院不予支持。

三、渤海银行对案涉房屋抵押权优先受偿的限额问题。

由于费某与渤海银行之间的借款合同关系并非本案审理范围，故渤海银行对案涉房屋抵押权的优先受偿限额不属于本案审理范围，本院对渤海银行的此节上诉理由不作评述。

综上所述，渤海银行的上诉请求部分成立，对其请求成立部分予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第一百零六条第一款、第三款、第一百八十七条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初1624号民事判决；

二、撤销费**、王**与费某于2015年10月13日签订的《存量房买卖合同》；

三、驳回罗**的其他诉讼请求。

一审案件受理费100元减半收取50元，二审案件受理费100元，均由费**、王**、费某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　徐贝贝

审判员　　张渝婕

审判员　　刘起新

二〇一八年十月十五日

书记员　　鲁　艳